Kategorie-Archiv: Mietrecht

Geruchsbelästigung durch Rauchen – fristlose Kündigung

Grundsätzlich darf ein Mieter in seiner Mietwohnung rauchen, ohne dass ihm dies vom Vermieter untersagt werden kann. Zieht jedoch aufgrund mangelnden Lüftungsverhaltens viel Rauch ins Treppenhaus und belästigt und gefährdet dadurch andere Bewohner des Hauses, ist eine fristlose Kündigung des Mietvertrages gerechtfertigt.

AG Düsseldorf, 24 C 1355/13 Urteil vom 31.07.2013, das Urteil ist nicht rechtskräftig

Mietrechtsänderung zum 01.05.2013

Fristlose Kündigung wegen Nichtzahlung der Kaution

Eine außerordentliche fristlose Kündigung aus wichtigem
Grund ist nach der Mietrechtsänderung seit 01.05.2013 nun auch möglich, wenn
der Mieter mit der Zahlung der Kaution in Verzug gerät. Jedenfalls dann, wenn
er mit einem Betrag in Verzug gerät, der 2 Kaltmieten entspricht. Dies regelt
der neu eingeführte § 569 Abs. 2a BGB. Eine vorherige Abmahnung ist nicht
erforderlich. Die fristlose Kündigung wird unwirksam, wenn der Mieter
spätestens 2 Monate nach Rechtshängigkeit des Räumungsanspruchs die Kaution an
den Vermieter leistet.

Musikunterricht in Mietwohnung nur mit Erlaubnis des Vermieters

BGH VIII ZR 213/12

Will ein Mieter die gemietete Wohnung auch für gewerbliche oder freiberufliche Zwecke nutzen, bedarf dies der Erlaubnis des Vermieters. Jedenfalls dann, wenn die Wohnung ausschließlich zu Wohnzwecken vermietet ist und die geschäftlichen Aktivitäten des Mieters nach außen in Erscheinung treten.
Der Bundesgerichtshof entschied, dass die Erteilung von Gitarrenunterricht an drei Werktagen mit zehn bis zwölf Schülern nicht mehr mit der vertraglich vereinbarten Wohnnutzung in Einklang steht.
Unter den Begriff des “Wohnens” lassen sich lediglich solche beruflichen Tätigkeiten fassen, die der Mieter in einer nicht nach außen tretenden Weise ausübt. Von der Tätigkeit dürfen keine weitergehenden Einwirkungen auf die Mietsache oder die Mitmieter ausgehen als bei einer üblichen Wohnnutzung. Dies hat der Mieter darzulegen und zu beweisen.
Einer Erlaubnis des Vermieters bedarf es demnach nur bei reiner Schreibtischtätigkeit ohne Mitarbeiter und ohne ins Gewicht fallenden Kundenverkehr nicht. 

Potsdam knapper Wohnraum – ein Überblick

 Bevölkerungswachstum / Erhöhung des
Wohnungsbestandes

 Die Einwohnerzahl Potsdams erhöht
sich derzeit um jährlich 2.000 Einwohner (absolut).

Seit 2008 erhöhte sich die
Einwohnerzahl mehr als 5.500, die Anzahl der Wohnungen seit 2008 jedoch nur um
2.938.

 niedrige Leerstandsquote

Da der Bestand an leerstehenden
und vermietbaren Wohnung bereits 2008 nur 1,1 % betrug, sind die Auswirkungen
dieser Entwicklung umso gravierender. Als „gesund“ für einen Wohnungsmarkt wird
eine Leerstandsquote von 3 – 5 % angenommen.

Erhöhung der Kaltmieten

Die Steigerungsrate der
Kaltmieten in Potsdam ist seit Jahren enorm. Insbesondere bei den teil- und
unsanierten Altbauten stieg die ortsübliche Vergleichsmiete zwischen 2008 und
2010 um 40 – 50 %, das entsprach einer Erhöhung von bis zu 1,00 €/m². Der
Mietspiegel 2012 wird im November veröffentlicht, es ist zu erwarten, dass sich
die Entwicklung fortgesetzt bzw. noch verschlimmert hat.

Derzeit wird von einer
durchschnittlichen Nettokaltmiete von 7,17 €/m² ausgegangen.

Wohnberechtigungsscheine

Anspruch auf einen
Wohnberechtigungsschein haben Personen mit geringem Einkommen. Diese Personen
sollen so öffentlich geförderten Wohnraum mieten können.

Von den im Jahr 2010 erteilten
Wohnberechtigungsscheinen konnten jedoch 45 % nicht realisiert werden. D.h. ca.
1.500 Personen konnten trotz WBS keine Wohnung vermittelt werden. Hiervon waren
932 Wohnungssuchende betroffen bei denen eine besondere Dringlichkeit
festgestellt wurde. Vor allem die Altersgruppe der 18 – 27-jährigen war
betroffen.

 Grund für die geringe
Realisierungsquote der WBS ist der niedrige Anteil an Wohnungen, die der
Mietpreis- und Belegungsbindung unterliegen.

 Belegungs- und Mietpreisbindung

 Was ist das?

Wohnraum, der mit öffentlichen
Darlehen errichtet oder saniert wird, unterliegt der Belegungs- und
Mietpreisbindung. D. h. die Kaltmiete der Wohnung ist niedriger als die
ortsübliche Vergleichsmiete, die Gemeinde hat das Recht dem Vermieter 3 Mieter
mit WBS zur Auswahl zu stellen. An einen von Ihnen muss der Vermieter
vermieten.

 Preisgebundener Wohnraum oft
zu teuer für Einkommensschwache

Aber selbst die Wohnungen, die
der Mietpreisbindung unterliegen, sind zu einem Großteil zu teuer für
einkommensschwache Haushalte. Da die Preisbindung lediglich an die ortsübliche
Vergleichsmiete ankoppelt – also bspw. festgelegt ist, dass die ortsübliche
Vergleichsmiete um 0,10 €/m² zu senken ist, sind auch diese Wohnungen von der
Steigerungsrate erfasst. Da es sich häufig um sanierten Altbaubestand handelt,
bei der die ortsübliche Vergleichsmiete in PotsdAM höchsten ist, kann die
Preisbindung die Teuerungsrate nicht abfedern. An Mieter, die staatliche
Leistungen erhalten und eigentlich Anspruch auf mietpreisgebundenen Wohnraum
hätten, sind diese Wohnungen nicht vermietbar, da die hohen Mieten von den  Ämtern nicht finanziert werden.

 Mietpreis- und
Belegungsbindung läuft aus

Die Anzahl der preisgebundenen
Wohnungen sinkt seit Jahren. Die Preisbindung läuft aus, da die öffentlichen
Darlehen zurückgezahlt wurden. Gleichzeitig werden immer weniger Gebäude
mittels öffentlicher Gelder saniert oder errichtet, da hierfür weniger Mittel
zur Verfügung stehen, als bspw. in den 90er Jahren. Außerdem sind die Zinsen
auch auf dem  freien Markt derzeit so
niedrig, dass Vermieter nicht auf öffentliche Mittel zurückgreifen.

Im Jahr 2010 gab es noch 2.640
Wohnungen in Potsdam mit Mietpreis- und Belegungsbindung, Prognose für 2014:
400 preis- und belegungsgebundene Wohnungen

 Gegenmaßnahmen – nicht mal ein
Tropfen auf dem heißen Stein

Im Januar 2012 gab die Pro
Potsdam, die ungefähr 1200 Wohnungen mit Belegungsbindung im Bestand hat,
bekannt, dass die Belegungsbindung für diese Wohnungen bis 2021 aufrecht
erhalten werden kann. Grund für die Verlängerung der Belegungsbindung ist eine
Einigung mit der Landesregierung über die Senkung der Zinsen der
Darlehensverträge.

Dieses „Modellprojekt“ wurde als
„Riesenschritt“ von Landes- und Kommunalpolitikern gefeiert und soll nun auch
für andere Vermieter mit belegungsgebundenen Wohnungen angewendet werden.

Sinnvoll an der Vereinbarung sind
vorallem zwei Aspekte:

Die Nettokaltmiete wurde auf 5,50
€/m² gedeckelt und kann alle 3 Jahre um 30 Cent angehoben werden. Die Koppelung
an die steigende Vergleichsmiete ist also entfallen. Außerdem ist die
Belegungsbindung nicht mehr an bestimmte Wohnungen gebunden, sondern kann
flexibel gehandhabt werden. Mieter müssen, wenn sie in finanzielle
Schwierigkeiten geraten also nicht mehr umziehen, sondern können zu günstigerer
Miete in ihrer Wohnung bleiben.

Die 1200 geretteten
Belegungsbindungen werden die Mietenentwicklung in Potsdam und auch die
Wohnungsnot der Betroffenen jedoch nicht aufhalten. Im Jahr 2010 gab es noch
2.640 Wohnungen mit Mietpreis- und Belegungsbindung. Zum einen erhöht sich die
Zahl der belegungs- und preisgebundenen Wohnungen ja nicht, sondern wird nicht
einmal auf dem aktuellen Stand gehalten. In einer Stadt in der jährlich 3.000
WBS erteilt werden ist ein Bestand von 1.200 zu einem Großteil bereits
vermieteter Wohnungen mit Belegungsbindung nicht ausreichend.

Zum anderen ist fraglich, ob sich
das Konzept auch auf andere – private – Vermieter übertragen lässt. Es setzt
voraus, dass die Vermieter zur einer entsprechenden Vereinbarung bereit
sind.  Da hier die Ersparnis an Zinsen an
die Mieter weitergereicht wird, sich also für die Vermieter nichts verdienen
lässt, werden profitorientierte Vermieter kein großes Interesse haben, sich zu
beteiligen. Zumal sich für die Vermieter aufgrund der Belegungsbindung ja auch
der Verwaltungsaufwand – und damit die Kosten – erhöhen.

Das Konzept betrifft auch nur
Wohnraum mit Belegungsbindung – für Wohnungen, die lediglich der Preisbindung
unterliegen greift es nicht. Im Jahr 2010 gab es noch ca. 8.000 solcher
Wohnungen in Potsdam, 2017 werden es noch 2.000 sein.

 Fazit

Potsdam unterliegt einem steten
Zuwachs an Einwohnern, ohne dass eine Erhöhung des Wohnungsbestandes in
gleichem Maße erfolgen kann. Die erhöhte Nachfrage und die  Verknappung des Angebots an Wohnungen führen
zu erheblichen Mietsteigerungen. Erfolgversprechende Konzepte der Stadt Potsdam
dies aufzuhalten, gibt es nicht.

höhere Mietsicherheit als 3 Kaltmieten kann zulässig sein

BGH VIII ZR 379/12

Grundsätzlich ist die Mietsicherheit in Form von Barkaution, Kautionssparbuch oder Bürgschaft gemäß § 551 Abs. 1, 4 BGB auf das 3-fache der Nettokaltmiete begrenzt. Verlangt der Vermieter zusätzlich zur Kaution von 3 Kaltmieten noch eine Bürgschaft, ist dies unwirksam.
Von diesem Grundsatz ist jedoch eine Ausnahme zu machen, wenn ein Dritter (z.B. Eltern für ihre Kinder) unaufgefordert eine Bürgschaft zusage und es anschließend zum Abschluss eines Mietvertrages kommt. (so bereits BGH, Urteil vom 07.06.1990 – IX ZR 16/90).
Gleiches gilt nach der jetzt getroffenen Entscheidung auch dann, wenn der Vermieter aufgrund einer nach Abschluss des Mietvertrages durch einen Dritten geleisteten Bürgschaft von einer Kündigung wegen Zahlungsverzuges Abstand nimmt. In dem entschiedenen Fall hatte der Vermieter bereits die Kündigung wegen Zahlungsverzuges angedroht. Die Schwester des Mieters war bereit für zukünftige Mieten und Betriebskosten zu bürgen. Daraufhin nahm der Vermieter von der Kündigung Abstand. Obwohl die Bürgschaft nicht auf 3 Nettokaltmieten begrenzt wurde, führt dies nicht zur Unwirksamkeit der Bürgschaft.

Vermieter kann Grundsteuer direkt umlegen

BGH VIII ZR 252/12

Grundsätzlich hat der Vermieter Betriebskosten so umzulegen, wie dies die Parteien im Mietvertrag vereinbart haben. Im entschiedenen Fall hatten die Parteien als Umlagemaßstab die Wohnfläche vereinbart. Für vom Mieter zu tragende Betriebskosten, die von einem Dritten (z.B. der Gemeinde) speziell für die einzelne Wohnung erhoben werden, sind an den Mieter in der Betriebskostenabrechnung direkt weiterzuleiten.  Die Betriebskostenart kann vom Vermieter direkt in die Abrechnung eingestellt werden, ohne dass die vom Dritten geforderte Summe noch auf die Wohnfläche umgelegt werden muss. Für die Anwendung eines gesetzlichen oder vertraglich vereinbarten Umlageschlüssels ist kein Raum.
(so auch schon: BGH VIII ZR 45/11 und BGH VIII ZR 69/11)

Mieterhöhung prüfen lassen

Mieterhöhung nach Mietspiegel

 § 558 BGB gibt dem Vermieter die
Möglichkeit, die Miete regelmäßig auf die sogenannte ortsübliche
Vergleichsmiete anzuheben. Hierfür kann er Bezug auf den Mietspiegel nehmen.
Der Mietspiegel der Landeshauptstadt Potsdam ist unterteilt in verschiedene
Mietspiegelfelder – abhängig von Baualter des Hauses und Größe der Wohnung. Für
die unterschiedlichen Wohnungen innerhalb eines Mietspiegelfeldes sind jeweils
Spannenangaben gemacht worden, also die höchste und die niedrigste erfasste
Miete in dieser Kategorie angegeben worden. Die angegebenen Mieten beruhen auf
Datenerfassungen, die regelmäßig aktualisiert werden.

Der Vermieter muss in seinem
Mieterhöhungsverlangen das für die Wohnung zutreffende Mietspiegelfeld angeben.
Gibt der Vermieter kein Mietspiegelfeld an, handelt es sich um einen formellen
Mangel des Erhöhungsverlangens, der Mieter muss die verlangte Miete dann nicht
zahlen.

Häufig kommt es aber vor, dass
der Vermieter ein falsches Mietspiegelfeld angibt. Ob die falsche Angabe eines
Mietspiegelfeldes zur formellen Unwirksamkeit der Erhöhungserklärung führt, ist
in der Rechtsprechung umstritten. 

In den letzten Monaten ist es in
Potsdam gehäuft vorgekommen, dass Vermieter im Mieterhöhungsverlangen für
Häuser, die zwischen 1971 und 1990 erbaut wurden und in den 90er Jahren
grundlegend saniert wurden, ein Mietspiegelfeld der Zeilen 17 oder 18 angegeben
haben. Die Zeilen 17 oder 18 sind jedoch der Baualtersklasse 1991 – 2012
vorbehalten.

Als Begründung geben die
Vermieter häufig an, dass es sich bei der Sanierung um eine „Kernsanierung“
gehandelt habe und eine Sanierung der Neuerrichtung gleichstehe.

Das ist falsch. Entscheidend für
die Bestimmung des Baualters ist der Zeitpunkt der Errichtung, also der
Zeitpunkt, der den Baustandard bestimmt hat, nach dem das Gebäude errichtet
worden ist. (Schmidt-Futterer, Kommentar zum Mietrecht, 10. Auflage, 2011, §
558, Rdnr. 80). Es kommt auf das Alter des Gebäudes und nicht darauf an, zu
welchem Zeitpunkt Umbauarbeiten innerhalb des Gebäudes stattgefunden haben. (AG
Potsdam, Urteil vom 01.12.2011, 24 C 352/11).

Für eine Wohnung zwischen 60 – 90
m² in einem zwischen 1971 und 1991 errichteten Gebäude ist das Mietspiegelfeld
C 15 mit einem Mittelwert von 4,81 €/m² einschlägig. Das vom Vermieter
angegebene Mietspiegelfeld C 17 weist aber einen Mittelwert von 6,63 €/m² aus.
Eine genaue Prüfung der Mieterhöhung lohnt sich also durchaus. Gern sind wir
Ihnen dabei behilflich.

Nichtzahlung von Prozesskosten – kein Kündigungsgrund

Zahlt ein Mieter Prozesskosten, die er dem Vermieter aus einem Rechtsstreit erstatten muss, nicht, berechtigt das den Vermieter nicht zur Kündigung.
Der Vermieter hatte den Mieter Ende 2006 fristlos gekündigt, da dieser mit der Zahlung von mindestens zwei Monatsmieten in Verzug war und klagte auf Räumung der Wohnung. Innerhalb der 2-monatigen Schonfrist leistete die zuständige ARGE für den Mieter die ausstehenden Mieten, so dass die Kündigung unwirksam wurde. Die Kosten des Räumungsprozesses leistete weder die ARGE noch der Mieter. Deshalb kündigte der Vermieter dem Mieter nach 2 Jahren erneut, wegen Verletzung erheblicher Vertragspflichten.
Der Bundesgerichtshof hat nun klargestellt, dass eine Kündigung nur bei erheblichen Pflichtverletzungen wirksam ist. Die Sozialbehörde wollte mit der Zahlung der ausstehenden Mieten gerade die Obdachlosigkeit des Mieters verhindern. Es würde dem zuwider laufen, wenn der Vermieter daraufhin wegen nicht gezahlter Prozesskosten kündigen könnte.

BGH VIII ZR 267/09


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Beratung nicht ersetzt. Trotz sorgfältiger Bearbeitung bleibt eine Haftung ausgeschlossen.



Mieter haben Anspruch auf Schadenersatz bei eigenmächtiger Räumung durch Vermieter

Der Vermieter darf die Wohnung eines Mieters, der mit der Zahlung der Miete im Rückstand ist, nicht eigenmächtig räumen lassen. Räumt er die Wohnung dennoch, ohne ein gerichtliches Räumungsurteil zu haben, ist er dem Mieter zum Schadenersatz verpflichtet. So der Bundesgerichtshof in seiner Entscheidung vom 14.07.2010. Ein Vermieter hatte, nachdem der Mieter mehrere Monate abwesend war und auch zwei Monate keine Miete zahlte, das Mietverhältnis fristlos gekündigt. Die Wohnung ließ er ohne einen Räumungstitel erstritten zu haben, eigenmächtig räumen. Der Mieter nahm den Vermieter auf Schadenersatz in Höhe von 62.000,00 € in Anspruch. Der Bundesgerichtshof entschied, dass der Vermieter zum Schadenersatz verpflichtet ist, da die Räumung eine schuldhafte Vertragsverletzung darstellte (BGH VIII ZR 45/09).


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