Potsdam knapper Wohnraum – ein Überblick

 Bevölkerungswachstum / Erhöhung des
Wohnungsbestandes

 Die Einwohnerzahl Potsdams erhöht
sich derzeit um jährlich 2.000 Einwohner (absolut).

Seit 2008 erhöhte sich die
Einwohnerzahl mehr als 5.500, die Anzahl der Wohnungen seit 2008 jedoch nur um
2.938.

 niedrige Leerstandsquote

Da der Bestand an leerstehenden
und vermietbaren Wohnung bereits 2008 nur 1,1 % betrug, sind die Auswirkungen
dieser Entwicklung umso gravierender. Als „gesund“ für einen Wohnungsmarkt wird
eine Leerstandsquote von 3 – 5 % angenommen.

Erhöhung der Kaltmieten

Die Steigerungsrate der
Kaltmieten in Potsdam ist seit Jahren enorm. Insbesondere bei den teil- und
unsanierten Altbauten stieg die ortsübliche Vergleichsmiete zwischen 2008 und
2010 um 40 – 50 %, das entsprach einer Erhöhung von bis zu 1,00 €/m². Der
Mietspiegel 2012 wird im November veröffentlicht, es ist zu erwarten, dass sich
die Entwicklung fortgesetzt bzw. noch verschlimmert hat.

Derzeit wird von einer
durchschnittlichen Nettokaltmiete von 7,17 €/m² ausgegangen.

Wohnberechtigungsscheine

Anspruch auf einen
Wohnberechtigungsschein haben Personen mit geringem Einkommen. Diese Personen
sollen so öffentlich geförderten Wohnraum mieten können.

Von den im Jahr 2010 erteilten
Wohnberechtigungsscheinen konnten jedoch 45 % nicht realisiert werden. D.h. ca.
1.500 Personen konnten trotz WBS keine Wohnung vermittelt werden. Hiervon waren
932 Wohnungssuchende betroffen bei denen eine besondere Dringlichkeit
festgestellt wurde. Vor allem die Altersgruppe der 18 – 27-jährigen war
betroffen.

 Grund für die geringe
Realisierungsquote der WBS ist der niedrige Anteil an Wohnungen, die der
Mietpreis- und Belegungsbindung unterliegen.

 Belegungs- und Mietpreisbindung

 Was ist das?

Wohnraum, der mit öffentlichen
Darlehen errichtet oder saniert wird, unterliegt der Belegungs- und
Mietpreisbindung. D. h. die Kaltmiete der Wohnung ist niedriger als die
ortsübliche Vergleichsmiete, die Gemeinde hat das Recht dem Vermieter 3 Mieter
mit WBS zur Auswahl zu stellen. An einen von Ihnen muss der Vermieter
vermieten.

 Preisgebundener Wohnraum oft
zu teuer für Einkommensschwache

Aber selbst die Wohnungen, die
der Mietpreisbindung unterliegen, sind zu einem Großteil zu teuer für
einkommensschwache Haushalte. Da die Preisbindung lediglich an die ortsübliche
Vergleichsmiete ankoppelt – also bspw. festgelegt ist, dass die ortsübliche
Vergleichsmiete um 0,10 €/m² zu senken ist, sind auch diese Wohnungen von der
Steigerungsrate erfasst. Da es sich häufig um sanierten Altbaubestand handelt,
bei der die ortsübliche Vergleichsmiete in PotsdAM höchsten ist, kann die
Preisbindung die Teuerungsrate nicht abfedern. An Mieter, die staatliche
Leistungen erhalten und eigentlich Anspruch auf mietpreisgebundenen Wohnraum
hätten, sind diese Wohnungen nicht vermietbar, da die hohen Mieten von den  Ämtern nicht finanziert werden.

 Mietpreis- und
Belegungsbindung läuft aus

Die Anzahl der preisgebundenen
Wohnungen sinkt seit Jahren. Die Preisbindung läuft aus, da die öffentlichen
Darlehen zurückgezahlt wurden. Gleichzeitig werden immer weniger Gebäude
mittels öffentlicher Gelder saniert oder errichtet, da hierfür weniger Mittel
zur Verfügung stehen, als bspw. in den 90er Jahren. Außerdem sind die Zinsen
auch auf dem  freien Markt derzeit so
niedrig, dass Vermieter nicht auf öffentliche Mittel zurückgreifen.

Im Jahr 2010 gab es noch 2.640
Wohnungen in Potsdam mit Mietpreis- und Belegungsbindung, Prognose für 2014:
400 preis- und belegungsgebundene Wohnungen

 Gegenmaßnahmen – nicht mal ein
Tropfen auf dem heißen Stein

Im Januar 2012 gab die Pro
Potsdam, die ungefähr 1200 Wohnungen mit Belegungsbindung im Bestand hat,
bekannt, dass die Belegungsbindung für diese Wohnungen bis 2021 aufrecht
erhalten werden kann. Grund für die Verlängerung der Belegungsbindung ist eine
Einigung mit der Landesregierung über die Senkung der Zinsen der
Darlehensverträge.

Dieses „Modellprojekt“ wurde als
„Riesenschritt“ von Landes- und Kommunalpolitikern gefeiert und soll nun auch
für andere Vermieter mit belegungsgebundenen Wohnungen angewendet werden.

Sinnvoll an der Vereinbarung sind
vorallem zwei Aspekte:

Die Nettokaltmiete wurde auf 5,50
€/m² gedeckelt und kann alle 3 Jahre um 30 Cent angehoben werden. Die Koppelung
an die steigende Vergleichsmiete ist also entfallen. Außerdem ist die
Belegungsbindung nicht mehr an bestimmte Wohnungen gebunden, sondern kann
flexibel gehandhabt werden. Mieter müssen, wenn sie in finanzielle
Schwierigkeiten geraten also nicht mehr umziehen, sondern können zu günstigerer
Miete in ihrer Wohnung bleiben.

Die 1200 geretteten
Belegungsbindungen werden die Mietenentwicklung in Potsdam und auch die
Wohnungsnot der Betroffenen jedoch nicht aufhalten. Im Jahr 2010 gab es noch
2.640 Wohnungen mit Mietpreis- und Belegungsbindung. Zum einen erhöht sich die
Zahl der belegungs- und preisgebundenen Wohnungen ja nicht, sondern wird nicht
einmal auf dem aktuellen Stand gehalten. In einer Stadt in der jährlich 3.000
WBS erteilt werden ist ein Bestand von 1.200 zu einem Großteil bereits
vermieteter Wohnungen mit Belegungsbindung nicht ausreichend.

Zum anderen ist fraglich, ob sich
das Konzept auch auf andere – private – Vermieter übertragen lässt. Es setzt
voraus, dass die Vermieter zur einer entsprechenden Vereinbarung bereit
sind.  Da hier die Ersparnis an Zinsen an
die Mieter weitergereicht wird, sich also für die Vermieter nichts verdienen
lässt, werden profitorientierte Vermieter kein großes Interesse haben, sich zu
beteiligen. Zumal sich für die Vermieter aufgrund der Belegungsbindung ja auch
der Verwaltungsaufwand – und damit die Kosten – erhöhen.

Das Konzept betrifft auch nur
Wohnraum mit Belegungsbindung – für Wohnungen, die lediglich der Preisbindung
unterliegen greift es nicht. Im Jahr 2010 gab es noch ca. 8.000 solcher
Wohnungen in Potsdam, 2017 werden es noch 2.000 sein.

 Fazit

Potsdam unterliegt einem steten
Zuwachs an Einwohnern, ohne dass eine Erhöhung des Wohnungsbestandes in
gleichem Maße erfolgen kann. Die erhöhte Nachfrage und die  Verknappung des Angebots an Wohnungen führen
zu erheblichen Mietsteigerungen. Erfolgversprechende Konzepte der Stadt Potsdam
dies aufzuhalten, gibt es nicht.

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