Mieterhöhung prüfen lassen

Mieterhöhung nach Mietspiegel

 § 558 BGB gibt dem Vermieter die
Möglichkeit, die Miete regelmäßig auf die sogenannte ortsübliche
Vergleichsmiete anzuheben. Hierfür kann er Bezug auf den Mietspiegel nehmen.
Der Mietspiegel der Landeshauptstadt Potsdam ist unterteilt in verschiedene
Mietspiegelfelder – abhängig von Baualter des Hauses und Größe der Wohnung. Für
die unterschiedlichen Wohnungen innerhalb eines Mietspiegelfeldes sind jeweils
Spannenangaben gemacht worden, also die höchste und die niedrigste erfasste
Miete in dieser Kategorie angegeben worden. Die angegebenen Mieten beruhen auf
Datenerfassungen, die regelmäßig aktualisiert werden.

Der Vermieter muss in seinem
Mieterhöhungsverlangen das für die Wohnung zutreffende Mietspiegelfeld angeben.
Gibt der Vermieter kein Mietspiegelfeld an, handelt es sich um einen formellen
Mangel des Erhöhungsverlangens, der Mieter muss die verlangte Miete dann nicht
zahlen.

Häufig kommt es aber vor, dass
der Vermieter ein falsches Mietspiegelfeld angibt. Ob die falsche Angabe eines
Mietspiegelfeldes zur formellen Unwirksamkeit der Erhöhungserklärung führt, ist
in der Rechtsprechung umstritten. 

In den letzten Monaten ist es in
Potsdam gehäuft vorgekommen, dass Vermieter im Mieterhöhungsverlangen für
Häuser, die zwischen 1971 und 1990 erbaut wurden und in den 90er Jahren
grundlegend saniert wurden, ein Mietspiegelfeld der Zeilen 17 oder 18 angegeben
haben. Die Zeilen 17 oder 18 sind jedoch der Baualtersklasse 1991 – 2012
vorbehalten.

Als Begründung geben die
Vermieter häufig an, dass es sich bei der Sanierung um eine „Kernsanierung“
gehandelt habe und eine Sanierung der Neuerrichtung gleichstehe.

Das ist falsch. Entscheidend für
die Bestimmung des Baualters ist der Zeitpunkt der Errichtung, also der
Zeitpunkt, der den Baustandard bestimmt hat, nach dem das Gebäude errichtet
worden ist. (Schmidt-Futterer, Kommentar zum Mietrecht, 10. Auflage, 2011, §
558, Rdnr. 80). Es kommt auf das Alter des Gebäudes und nicht darauf an, zu
welchem Zeitpunkt Umbauarbeiten innerhalb des Gebäudes stattgefunden haben. (AG
Potsdam, Urteil vom 01.12.2011, 24 C 352/11).

Für eine Wohnung zwischen 60 – 90
m² in einem zwischen 1971 und 1991 errichteten Gebäude ist das Mietspiegelfeld
C 15 mit einem Mittelwert von 4,81 €/m² einschlägig. Das vom Vermieter
angegebene Mietspiegelfeld C 17 weist aber einen Mittelwert von 6,63 €/m² aus.
Eine genaue Prüfung der Mieterhöhung lohnt sich also durchaus. Gern sind wir
Ihnen dabei behilflich.

Hinterlasse eine Antwort

Deine E-Mail-Adresse wird nicht veröffentlicht. Erforderliche Felder sind markiert *

Du kannst folgende HTML-Tags benutzen: <a href="" title=""> <abbr title=""> <acronym title=""> <b> <blockquote cite=""> <cite> <code> <del datetime=""> <em> <i> <q cite=""> <strike> <strong>