Kein Anspruch des Mieters auf Ausstellung einer “Mietschuldenfreiheitsbescheinigung”


Der Bundesgerichtshof hat in seinem Urteil vom
30.09.2009 (Az. VIII ZR 238/08) entschieden, dass ein Mieter von seinem
ehemaligen Vermieter keine “Mietschuldenfreiheitsbescheinigung”
verlangen kann, die über eine Quittung für die erhaltenen Mietzahlungen
hinausgeht.

Die Kläger waren Mieter einer Wohnung der Beklagten.
Sie haben das Mietverhältnis gekündigt und sind in eine andere Wohnung im Raum
Dresden umgezogen. Da der Vermieter der neuen Wohnung von den Klägern eine
“Mietschuldenfreiheitsbescheinigung” verlangt, haben die Kläger die
Beklagte zur Ausstellung einer solchen Bescheinigung aufgefordert. Die Beklagte
hat den mit der Klage zunächst erhobenen Anspruch auf Erteilung von Quittungen
über die geleisteten Mietzahlungen sofort anerkannt und entsprechende
Quittungen erteilt. Die Abgabe einer von den Klägern geforderten weitergehenden
Erklärung des Inhalts, dass die Miete einschließlich vereinbarter
Betriebskostenvorauszahlungen für den Mietzeitraum bezahlt worden sei, dass ein
Nachzahlungsbetrag aus der Betriebskostenabrechnung für 2006 von 276,24 € wegen
Strittigkeit der Forderung nicht bezahlt worden sei, dass die
Betriebskostenabrechnung für 2007 noch nicht erteilt worden sei und dass die
Kläger eine Kaution von 726 € geleistet hätten, die sich aufgrund des nicht
freigegebenen Pfandes noch bei der Beklagten befinde, hat sie dagegen
verweigert.

Das Amtsgericht Dippoldiswalde hat mit Urteil vom 10.01.2008
(Az. 2 C 0686/07) die auf Abgabe der Erklärung gerichtete Klage abgewiesen. Das
Landgericht Dresden hat die dagegen gerichtete Berufung zurückgewiesen. Die vom
Berufungsgericht zugelassene Revision der Kläger hatte keinen Erfolg.

Der Bundesgerichtshof hat entschieden, dass ein
Anspruch auf Erteilung der begehrten
“Mietschuldenfreiheitsbescheinigung” nicht besteht. Der Mietvertrag
der Parteien enthält hierzu keine Regelung. Eine solche Verpflichtung besteht
auch nicht als mietvertragliche Nebenpflicht gemäß § 241 Abs. 2 BGB. Eine
Verpflichtung zur Auskunft über das Bestehen oder Nichtbestehen von
Mietschulden würde voraussetzen, dass der Mieter über Art und Umfang seiner
Mietverbindlichkeiten im Ungewissen ist. Hieran fehlt es, weil der Mieter – wie
hier die Kläger – unter Zuhilfenahme eigener Zahlungsbelege sowie der von dem
Vermieter gemäß § 368 BGB geschuldeten und erteilten Quittungen über die
von dem Mieter geleisteten Zahlungen ohne weiteres feststellen kann, ob alle
mietvertraglich geschuldeten Zahlungen geleistet sind, und auch in der Lage
ist, die Erfüllung seiner aus dem Mietvertrag folgenden Zahlungsverpflichtungen
zu belegen. Die Abgabe einer in ihren Wirkungen unter Umständen weiter
reichenden Erklärung kann einem Vermieter hingegen schon wegen einer möglichen
Gefährdung eigener Rechtspositionen nicht zugemutet werden. Denn es erscheint
nicht fern liegend, dass eine solche Bescheinigung auch als Ausgleichsquittung
angesehen werden könnte, durch die der Vermieter auf alle eventuell noch
bestehenden Ansprüche gegen den Mieter verzichten würde, oder dass darin ein
“Zeugnis gegen sich selbst” liegt, das für ihn beweisrechtlich
nachteilig wäre, falls nachträglich noch Streit über den Bestand oder die
Erfüllung von Mietforderungen entstehen sollte.

Auch eine allgemeine Pflicht zur Ausstellung einer
solchen Bescheinigung wegen einer dahin entstandenen Verkehrssitte war im zu
entscheidenden Fall nicht anzunehmen. Das Berufungsgericht hatte eine solche
Verkehrssitte nicht festgestellt. Das Vorbringen der Kläger, wonach ein
Vermieter in Dresden mit einem Bestand von 42.000 Wohnungen von jedem neuen
Mietinteressenten die Beibringung einer
“Mietschuldenfreiheitsbescheinigung” verlangt, reicht für die Annahme
einer solche Verkehrssitte nicht aus, da diese voraussetzt, dass sich innerhalb
aller beteiligten Kreise und nicht nur eines Teiles, sei er auch quantitativ
erheblich, dazu eine einheitliche Praxis durchgesetzt hat.

Pressemitteilung des Bundesgerichtshofs Nr. 199/2009


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