Wirksamkeit von Kündigungsverzicht in Mietverträgen


Häufig findet man in
Mietverträgen eine Klausel, in denen der Mieter und teilweise auch der
Vermieter auf das Recht der ordentlichen Kündigung für die Dauer von bis zu 4
Jahren verzichtet. Der BGH hat sich bereits mehrfach mit der Frage der
Wirksamkeit solcher Klauseln beschäftigt.

Staffelmietverträge

In Mietverträgen mit
wirksam vereinbarter Staffelmiete ist es gemäß § 557a Abs. 3 BGB wirksam, das
Kündigungsrecht des Mieters für höchstens vier Jahre seit Abschluss der Staffelmietvereinbarung
auszuschließen. Nach einem Urteil des Bundesgerichtshofs im Jahre 2005 ist auch
ein formularmäßiger einseitiger Kündigungsausschluss des Mieters wirksam und
belastet diesen nicht unangemessen (BGH, Urt. v. 23.11.2005 – VIII ZR 154/04).

Eine
individualvertragliche Vereinbarung eines Kündigungsausschlusses von mehr als
vier Jahren ist unzulässig. Die Unwirksamkeit führt in diesem Fall zu einer
Beschränkung auf die zulässige Grenze von vier Jahren, bei formularmäßiger
Vereinbarung zur völligen Unwirksamkeit des Kündigungsausschlusses.

Mietverträge
ohne Staffelmiete

Ein Kündigungsverzicht
in Mietverträgen ohne Staffelmietvereinbarung ist jedenfalls dann wirksam, wenn
der Kündigungsverzicht nicht mehr als vier Jahre beträgt und sowohl Mieter als
auch Vermieter auf das Recht zur ordentlichen Kündigung verzichten.

Ein einseitiger
Kündigungsverzicht ist unwirksam, da er den Mieter unangemessen benachteiligt.
Rechtsfolge eines unwirksamen Kündigungsverzichts ist, dass das Mietverhältnis
jederzeit mit der gesetzlichen Frist von 3 Monaten kündbar ist.

Nach Ansicht des BGH
stellt eine solche Vereinbarung, ob individuell oder formularmäßig kein Verstoß
gegen § 573 c Abs. 4 BGB und § 575 Abs.4 BGB dar. Ein Verstoß gegen § 573c BGB
läge deshalb nicht vor, da die Vorschrift nur so zu verstehen sei, dass keine
längere als die 3-monatige Kündigungsfrist vereinbart werden dürfe. Der
Verzicht auf das Kündigungsrecht sei keine Veränderung der Kündigungsfrist. Es
handele sich auch nicht um einen Zeitmietvertrag, da das Mietverhältnis
unbefristet ist, es darf nur nicht vor Ablauf einer bestimmten Frist beendet
werden.

Der Verzicht auf das
Recht der außerordentlichen Kündigung z.B. bei besonders schwerwiegenden
Mängeln oder fehlender Mietzahlungen ist unwirksam.

Eine
vorzeitige Vertragsbeendigung kann jedoch dann möglich sein, wenn das Interesse
des Mieters an der Vertragsbeendigung höher ist, als dass Interesse des
Vermieters am Fortbestand des Mietverhältnisses und der Mieter einen geeigneten
und zumutbaren Nachmieter stellt.

Als
berechtigte Interessen gelten solche, die nach Vertragsschluss ohne Verschulden
des Mieters entstanden sind: wie z.B. unverschuldete Arbeitslosigkeit, schwere
Erkrankung, nicht vorhersehbare Versetzung eines Bediensteten, erhebliche Vergrößerung
der Familie durch die Geburt von Kindern.

Im Falle
eines wirksamen Kündigungsverzichts sollte zunächst mit dem Vermieter
verhandelt werden, möglicherweise kann man einen Aufhebungsvertrag schließen
oder einen Nachmieter stellen.


Die
verkürzte Darstellung bedingt, dass eine vollständige Beschreibung der
relevanten Rechtslage hier nicht möglich ist und daher eine professionelle
Beratung nicht ersetzt. Trotz sorgfältiger Bearbeitung bleibt eine Haftung ausgeschlossen.



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